Loueur meublé non professionnel, quel avenir ?

DÉFINITION

Ce sont les personnes qui donnent en location meublée :

- soit des locaux spécialement destinés à la location
- soit une ou plusieurs pièces de leur habitation personnelle.

Entrent notamment dans cette catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de tourisme ou de gîtes ruraux (collectivités locales et agriculteurs).
Dans la majorité des cas, les locations en meublé saisonnières sont considérées comme des locations non professionnelles parce qu'elles concernent :

- des loueurs qui ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueurs en meublé et qui de ce fait ne sont pas des commerçants ;
- des loueurs qui, bien qu'inscrits au registre du commerce, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes inférieur ou égal à 23 000 € TTC et moins de 50 % de leur revenu global.

Les mises à disposition de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les terrains de camping sont assimilées à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes.
QUAND DEVIENT-ON LOUEUR PROFESSIONNEL ?

Montant des recettes de la location en meublé
Régime d'imposition
Le loueur est inscrit au RCS
Le loueur n'est pas inscrit au RCS
Recettes inférieures ou égales à 23 000 € et revenus des meublés inférieurs aux autres revenus
Non professionnel
Non professionnel
Recettes inférieures ou égales à 23 000 € et revenus des meublés supérieur ou égal aux autres revenus
Professionnel
Non professionnel
Recettes supérieures
à 23 000 €
Professionnel
Non professionnel
COMMENT S'APPRÉCIENT LES LIMITES DE 23 000 € ET LE SEUIL DE 50 % ?

Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises.
Le seuil de 50 % du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs) y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel.

QUELS SONT LES IMPÔTS À ACQUITTER ?

La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi (micro-entreprises, forfait, réel simplifié et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé

Cette activité commerciale est également soumise aux impôts locaux :

- Taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ;
- Taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ;
- Taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé

En outre, au cours de la période d'imposition, les loueurs en meublé (et notamment les gîtes ruraux) sont redevables du droit de bail sauf si le seuil d'application de ce dernier (1830 €) n'est pas atteint.

Le droit de bail s'élève à 2,5 % du montant des loyers courus du 1er octobre de l'année précédente au 30 septembre de l'année en cours (et non celui qui est effectivement payé au cours de cette période). Au montant du droit de bail peut s'ajouter une taxe additionnelle au taux de 2,5 %. Cette taxe est perçue sur les loyers courus durant la même période lorsque les locaux loués sont situés dans des immeubles achevés depuis plus de quinze ans au premier jour de la période d'imposition.Le droit de bail et, le cas échéant, la taxe additionnelle au droit de bail doivent être acquittés à la recette des impôts du lieu de situation du bien.
LA DÉTERMINATION DU BÉNÉFICE IMPOSABLE

Il existe quatre régimes obéissant à des règles différentes de détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en meublé saisonnières : micro-entreprises, forfait, réel simplifié ou réel normal.
Il est possible d'opter, avant le 1er février de chaque année, pour un régime différent de celui dont le loueur relève normalement (exemples : si vous relevez de plein droit du régime micro-entreprises, vous pouvez opter soit pour le forfait, soit pour le réel simplifié ; si le forfait est le régime applicable, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié).
LE RÉGIME DES MICRO-ENTREPRISES

Si vos recettes ne dépassent pas 15 260 € HT, vous pouvez bénéficier du régime des micro-entreprises. Depuis l'imposition des revenus 1992, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaires de la franchise en base de TVA ou expressément exonérés de cet impôt et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 15 260 € HT bénéficient de plein droit de ce régime. Les contribuables dont les recettes franchissent pour la première fois la limite de 15 260 € sans excéder 18 300 € continuent à bénéficier de ce régime l'année du dépassement. Dans cette situation vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre déclaration des revenus n°2042, page 4, paragraphe 5, ligne RL. Vous serez imposé après application d'un abattement de 50 % qui ne peut être inférieur à 300 €
BON À SAVOIR

Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel de 15 260 € HT ne fait pas l'objet d'un ajustement prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année.

Le régime du forfait

Si le montant de vos locations n'excède pas 76 300 € TTC, vous serez soumis au régime du forfait sauf option pour le régime réel simplifié d'imposition. Vous devez déclarer la totalité des produits de l'activité de tourisme (hébergement et prestations complémentaires). L'administration évalue le produit des recettes de l'activité de tourisme. Le forfait est fixé par année civile pour une période de deux années. Il peut être reconduit pour une période d'un an renouvelable ou il peut être dénoncé : par le contribuable avant le 16 février soit de la deuxième année qui suit la période biennale pour laquelle il a été conclu, soit, en cas de reconduction, de la deuxième année qui suit celle à laquelle s'appliquait la reconduction ; par l'administration pendant les trois premiers mois des mêmes années.
La dénonciation du forfait entraîne la fixation d'un nouveau forfait pour la période biennale en cours. Si vous optez pour ce régime vous devrez déposer une déclaration spéciale n° 951 M en double exemplaire avant :
le 16 février, si le forfait est fixé dans l'année ;
le 15 avril dans le cas contraire (une prorogation de délai peut être accordée par décision ministérielle).

Affaire : 4 appartements Scellier proche Nice

Dans le cadre de la loi Scellier voici 4 lots tirés d'un programme qui devrait ravir tous ceux qui souhaitent investir sur la Côté d'Azur et disposer de leur bien dans les plus bref délais.

Du 2 au 4 pièces, tous ces appartements sont en résidence avec piscine et garage fermé et seront disponibles à la location dès février 2010.

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Scellier : réduisez vos impôts jusqu'à 37%

La loi Scellier, est la nouvelle loi Robien. La loi Scellier est issue de la réforme de la loi Robien qui a été mise en place lors de la loi de Finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l'investissement locatif mise à mal lors du dernier trimestre de l'année 2008. La loi Scellier a été instauré afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. A partir du 1er Janvier 2009, les investisseurs pourront donc choisir entre la défiscalisation Loi Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa forme actuelle.

Loi Scellier : principe général

L'amendement de la loi de Finances rectificatives de 2008 introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier. La défiscalisation loi Scellier a été mise en place afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009. Cette nouvelle disposition fiscale est destinée à soutenir l'investissement locatif privé.

Loi Scellier : principe général

La loi Scellier se différencie de la loi Robien dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec la défiscalisation de Robien (dite loi de Robien recentrée). Le dispositif Robien perdure donc mais les investisseurs pourront, à partir du 1er janvier 2009, choisir un régime alternatif, le régime loi Scellier, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 € et limitée à une opération par an. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

Avantages fiscaux de la Loi Scellier

La défiscalisation loi Scellier instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation. Contrairement à la loi Robien la loi Scellier est une réduction d'impôt. Pour rappel avec la loi Robien, le contribuable grâce à l'amortissement de son bien immobilier diminuait son revenu imposable et donc en fonction de sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) diminuait par voie de conséquence son montant d'impôt à payer.

Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Puis pour les investissements effectués en 2011 et 2012, la réduction d'impôt sera équivalente à 20% du prix de revient du bien immobilier. (voir : exemples de simulations loi scellier) La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements retenu dans la limite de 300 000€. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition. Le dispositif étant valable jusqu'en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 1,2 millions d'euros d'investissement locatif pendant ces 4 années, soit une économie d'impôt maximum de 270 000 € sur 4 ans (Ou 414 000€ si vous optez pour une défiscalisation sur 15 ans (9 ans + 2 X 3 ans)).

La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputera sur 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année. Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, la réduction d'impôt est donc équivalente à 2,77% par an du montant investi dans le bien immobilier (25% / 9 ans). Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 la réduction d'impôt sera équivalente à 2,22% par an du montant investi (20% / 9 ans). A titre d'exemple avec le dispositif Scellier pour un logement de 150 000€, la défiscalisation loi Scellier permettrait de défiscaliser 4 166€ par an pendant neuf ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 alors qu'en 2011 et 2012, le même achat permettrait de défiscaliser 3 333€.